北京公积金政策变了,楼市会怎么变?

       

文|猫叔

来源|猫叔聊地产(ID:maoshuhouse )

房地产市场历来是政策市。

老司机任大炮教育我们,“在一个非完全市场化的房地产市场的调控程度下,政府政策可能会决定未来发展主导方向”。

如同水手航行需要指南针,农民耕种需要看天气,房产投资当然也需要看政策。

01

特殊的9月

观察一年的楼市走向,有个窍门。

历年,楼市政策多在3月、9月期间密集发布。根据政策,可以大致推断半年左右的行情。

比如,正在经历的限购,开始于2016年9月份。

请注意,9月30日的北京新政是一个标志性事件。

上一轮限购是始于2013年年初的“国五条”。要求各市区严格执行商品房住房限购措施。到了2014年下半年,全国各市陆续宣布取消限购

请再次注意,全国性质的政策转向发生于2014年9月份。

2014年6月26日,呼和浩特市发布文件正式取消限购,为全国第一个正式宣布全面取消限购的城市。随后,济南、海 口、苏州、武汉等地也相继宣布放松限购。截至9月30日,全国47个限购城市中,共有42个城市放松限购,北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城 市。——《中国房地产指数系统2014年三季度市场总结与四季度展望》

2014年9月是全国限购政策陆续解除的拐点。

2016年9月是全国限购政策再次开始的起点。

这绝对不是巧合。如果你翻看历年房地产调控政策,你也会找到多个重要的9月节点。

时间回到2018年9月,13日晚上,北京出台了公积金新政。这条新政可能外地的朋友并没有引发太大关注,但从北京粉丝的询问来看,还是引发了不小的"地震"。

02

房价上涨的城市,大概率迎来调控加码

关于北京公积金的新政,目前已经有很多的详细解读。猫叔就不在此一一重复了。我们更需要探讨的是,北京公积金新政的发布,是出于一种什么样的考量?

首先,就是修复前期调控政策的BUG。

从2017年以后,商业贷款利率出现了连续的上涨,公积金利率一直保持在3.25%,这样就出现了商业贷款直线走高,公积金贷款可以“获利”更多的情况。同时,商业贷款额度受到限制,而公积金则没有受到“认房认贷”的影响,这就为异地买房提供了套利空间。

从这个角度看,公积金“认房认贷”,限制异地购房提取范围,是继续对调控政策“打补丁”,表达了调控不会放松的信号。

其次,公积金新政表达了继续降杠杆的思路。

2007年中国居民债务占GDP的比重不足20%,到了2017年,这个比重已经突破了54%。从20%到50%我们花了10年的时间,而美国用了40年。尽管目前我国居民债务还在一个相对安全的范围内,但居民负债上升比较快,必须抑制。

所以,公积金贷款额度首次与缴存年限挂钩,抬高了贷款门槛,同时下调了大多数公积金群体的贷款额度。

看到这里,外地朋友会认为,这只是北京的公积金政策,跟我有什么关系?

千万别忘了,北京的调控政策一直是全国大部分城市的榜样。北京在明确表达一个意思:至少在接下来的半年,调控政策依然不会放松。

今后不排除会有越来越多的城市效仿北京的公积金新政,更大的可能性是,未来全国范围内,房价还在上涨的城市,会在9、10月份有新的调控政策加码。

03

目前全国的楼市行情

目前全国各地楼市的情况冷热不均,大家反应是不一样的。比如我上篇文章写

我们先梳理下全国楼市情况,大家会找到自己城市的房价规律。

根据房价行情网和贝壳研究院给出的数据以及猫叔自己的补充:

历年上涨的龙头城市有:

2015年:深圳

2016年: 北京、上海、南京、苏州、合肥、厦门

2017年:成都、杭州、济南、广州

2018年:西安、长沙、武汉、合肥、沈阳、重庆

除了合肥这个BUG(合肥是2016年上涨最多的城市之一,17年下跌之后市场再次修复,叠加最近的人才新政,市场又回暖)

我们可以看到,全国的流动资金,都是聚集在北上深,然后像涟漪一样一圈圈荡开,从高能级城市传达到低能级的。

截至目前来看,上涨的龙头城市,都在不同程度的降温。尤其是18年以来上涨最多的西安、重庆,二手房价格也在回落。

即使是粉丝们反映正在上涨的武汉,我发现很多新盘价格并没有上涨,比如百步亭江南郡、武汉恒大龙城、华润翡翠城,新开盘的价格和去年差不多。武汉土拍流拍也是楼市要转冷的信号。

如果2018年上涨的城市,西安、长沙、武汉、沈阳、重庆,这些城市开始转冷

那么说明,楼市的下行周期正式启动。

从全国范围来看,至少半年内,楼市依然没有放松的可能。

本文为作者独立观点,且不构成投资建议。

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